На сроки годности стоит обращать внимание не только в продуктовых магазинах, но и при выборе жилья. Knowrealty разобрался, как долго можно комфортно и безопасно жить в панельных хрущёвках и кирпичных новостройках.
Наш бытовой опыт упрямо подсказывает, что срок службы любой вещи напрямую зависит от того, с какой интенсивностью и насколько аккуратно ею пользовался хозяин. Эта же логика справедлива и для наших домов – качественный , проводимый в нужное время, способен увеличить заложенный срок эксплуатации любого здания. И наоборот – если систематически нарушаются, например, нормативы по количеству человек, которые могут проживать на определенной площади, то здание износится гораздо быстрее установленных сроков. Тем не менее, утверждены и действуют средневзвешенные «Нормативные сроки эксплуатации жилых домов массовой постройки» , с которыми стоит, как минимум, познакомиться – особенно, если вы собираетесь приобретать новое жильё.
«Сталинки»: полтора века гарантии
Photo: Sergey Norin
Их традиционно принято делить на , построенные в 1930-1940-х годах, и послевоенные, которые возводились с 1945 по 1955 год. Срок эксплуатации довоенных сталинок – 125 лет, послевоенных – 150 лет, и по нормативам начать расставаться с этими зданиями мы можем уже к середине этого века. Полуторавековую долговечность сталинок определяет толщина их несущих конструкций – фундамента (как правило, ленточного с монолитной заливкой) и стен. У «номенклатурных» сталинок, возводимых для элиты, несущие конструкции были сложены более чем в два с половиной кирпича, в малоэтажных послевоенных сталинках дополнительно применялись шлакоблоки. Сегодня у большинства сталинок – железнобетонные усиленные перекрытия. Всё это, при надлежащем уходе, обеспечивает хороший запас эксплуатационного ресурса – если за зданием хорошо смотрели, то срок его службы может продлиться еще на 40-60 лет сверх норматива. Гораздо менее долговечны коммуникации в сталинках – где-то системы отопления, водоснабжения и электроснабжения все ещё отражают реалии середины ХХ века и мощности, заложенной с запасом на момент строительства, уже катастрофически не хватает.
«Хрущёвки»: пора на свалку истории
Photo: Artem Svetlov
Установленный срок эксплуатации панельных хрущевок, массово возводимых в 1950-1970-х годах, составляет всего 50 лет и у части зданий уже давно истёк – по нормативам, уже в 2005 году. В Москве программа сноса ветхих панельных пятиэтажек, построенных в 1959-1966 годах, была запущена в 2011 году. К весне 2016 года было снесено более 1600 домов серий К-7, II-32 , II-35, 1МГ-300, 1605-АМ, которые на официальном языке чиновников относятся к «первому периоду индустриального домостроения» . Как сообщается на сайте Комитета градостроительной политики и строительства города Москвы , «эти дома отличались тонкими наружными стенами с недостаточными теплозащитными свойствами. Технологии, использованные при строительстве таких зданий, не позволяют их реконструировать».
нормативный срок эксплуатации изначально был в два раза больше и составлял 100 лет при условии, что вовремя проводятся все капитальные ремонты. Если вы решили покупать квартиру в таком доме, то все-таки узнайте год его постройки – вполне может оказаться, что такой пятиэтажке осталось спокойно стоять меньше десяти лет.
Советские панельные и блочные многоэтажки: без права на реконструкцию
Photo: nikolay semenov
Типовые советские многоэтажки высотой в 9 и 16 этажей строились из панелей и блоков в 1960-1980-х годах и сегодня составляют основной жилой фонд городских спальных районов. Трагичность судьбы этих зданий в том, что для них по строительным нормам не предусмотрена реконструкция и, как только истечет 100-летний запас их нормативной прочности, дома придётся сносить. Стремительный износ этого жилищного фонда, подкрепленный последними финансовыми кризисами, уже в перспективе нескольких десятилетий может привести к тому, что советское индивидуальное жильё 1950-1980-х годов начнёт так же массово выходить из строя, как когда-то строилось. Кстати, такой же предельный срок износа в 100 лет будет и для современных блочных или крупнопанельных домов, возведенных в 1980-1990-х годах – до XXII века они точно не дотянут без качественного и .
Современные кирпичные и монолитные дома: встречаем в них будущее
Photo: Andrey
Постсоветское жилье, возводимое по технологиям монолитного домостроения, ожидаемо отличается самым высоким сроком службы – до 150 лет. Крупноблочные и кирпичные дома послужат чуть меньше – около 125 лет, в прямой зависимости от того, какой за ними будет уход. Плюс стоит помнить о том, что самое прямое влияние на продолжительность жизни здания имеют предельные сроки службы его основных конструктивных элементов, отделки и инженерно-коммуникационных сетей.
Стоимость квартир после капитального ремонта на рынке недвижимости может быть увеличена приблизительно на 15%, но относится это главным образом к тем зданиям, которые подвергались комплексному ремонту. Данное понятие подразумевает мероприятия по утеплению фасада с цоколем, крыши, ремонту лестничных клеток и чердака (в случае его наличия), остеклению всех балконов, замене труб и оборудования лифтов и газового хозяйства, а также капитальной прочистке вентиляционных каналов.
Другая категория домов — панельные и блочные многоэтажки. Это несколько более «продвинутый» вариант. Каждый такой дом насчитывает 9-16 этажей. Строительство их началось в промежутке от 1965 до 1980 гг. Срок службы 9-этажного панельного дома рассчитан на 100 лет.
В Советском государстве была идея обеспечить жильем всех нуждающихся. По методу скоростного массового строительства многоэтажки передавались в эксплуатацию вскоре после его начала, целые районы вырастали как грибы. Теперь этим постройкам требуется такой же всеобъемлющий и основательный ремонт, ведь все они давно отслужили отведенный срок эксплуатаци.
Наиболее прочными и долговечными признаны монолитные бетонные здания (смогут простоять и 300 лет, хотя на практике это не доказано), а также дома, построенные из цельного кирпича, толщина стен которых составляет не меньше 3-х кирпичей. Речь идет о послевоенных «сталинках» - им отводится срок в 150 лет.
Приобретая новое жилье в многоэтажном доме, люди нередко задаются вопросом, какая серия у сооружения, подлежит ли он сносу, какие особенности у него имеются. Вряд ли на такие вопросы вы сможете ответить самостоятельно, именно поэтому мы предлагаем вам ознакомиться с информацией в нашей статье.
Различают моральный и физический. Физическим износом называют выход зданий из эксплуатации в результате воздействия на них факторов внешней среды, таких как дождь, высокая температура, ветер, звуковые волны. Под моральным понимают несоответствие постройки с современными требованиями, например, недочеты в инженерном плане, недостатки планировки.
Оценка проводится по совокупности показателей, в процентном соотношении и отражает его степень. Например, здания с уровнем износа 10% и ниже считаются хорошими, а если этот уровень составляет 80%, то жить в такой постройке недопустимо. Износ в большей степени определяется визуальным способом и с применением некоторых испытаний. В процессе оценки даются относительные данные о дальнейшем времени использования.
Обесценение жилищного фонда происходит также за счет морального старения. Установлены две формы морального износа средств труда. Первая заключается в уменьшении затрат труда и удешевлении производства по мере развития научно-технического прогресса. Вторая форма морального износа состоит в том, что по мере развития науки и техники создаются новые конструкции машин и оборудования, обеспечивающие более высокую производительность труда. Моральный износ старого жилищного фонда — это обесценение жилого дома в результате уменьшения затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству с ранее возведенными домами в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочного и инженерно-конструкторских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством. Под этим подразумеваются следующие недостатки: отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи и лифтов (при отметке входа в квартиру верхнего этажа над уровнем тротуара или отмостки 14 м. и более); деревянные перекрытия и перегородки; отсутствие ванных комнат; планировка квартир регулярная, но неудобная для посемейного заселения; средняя площадь квартир по дому более 45 м2; планировка нерегулярная, хаотичная, многокомнатные квартиры, местами несовпадение санузлов по этажам.
В-третьих, помимо самих домовых коробок, есть ещё инженерные сети городского жилищно-коммунального хозяйства. Состояние их таково, что степень их износа к 2003 году уже перешагнула черту обратимости. Около 25 % сетей амортизированы полностью, т.е. фактически требуют полной и срочной замены. Число претензий к работе ЖКХ за последние несколько лет выросло многократно, следуя за удручающей статистикой аварий, происшествий при одновременном программном росте стоимости услуг.
Этот показатель означает время целесообразной с экономической точки зрения эксплуатации здания и является довольно условным понятием. По факту, к окончанию этого срока большинство важных составляющих здания не исчерпывают свои резервы прочности, поэтому могут безопасно использоваться ещё немалое время.
Железобетонные дома очень чувствительны к срокам капитального ремонта. Т.е. выполненный в нужное время и в необходимых объёмах, он способен значительно продлить срок службы жилья. Однако если ремонт нужен, но по каким-то причинам не производится, то строения начинают стремительно изнашиваться, и через какое-то время ремонт становится уже нецелесообразным.
Срок службы здания зависит как от условий эксплуатации, так и от стратегического выбора проектировщиков. Можно построить относительно дешевое здание, но в течение всего срока эксплуатации нести значительные затраты по его поддержанию в приемлемом техническом состоянии. А можно возвести здание, в котором в течение всего срока службы практически не потребуется проводить обслуживание и ремонт, но стоимость такого объекта будет несоизмеримо больше по сравнению с разумными затратами на техническую эксплуатацию.
Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что отдельные конструкции, оборудование и здание в целом постепенно утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Определение сроков службы конструктивных элементов является весьма сложной задачей, поскольку результат зависит от большого количества факторов, способствующих износу. Поэтому нормативные сроки службы зданий зависят от материала основных конструкций и являются усредненными. Действующие нормы (таблицы 1 и 2) предусматривают различное количество групп капитальности для производственных (4 класса), общественных (9 групп) и жилых зданий (6 групп).
Их традиционно принято делить на довоенные, построенные в 1930-1940-х годах, и послевоенные, которые возводились с 1945 по 1955 год. Срок эксплуатации довоенных сталинок – 125 лет, послевоенных – 150 лет, и по нормативам начать расставаться с этими зданиями мы можем уже к середине этого века. Полуторавековую долговечность сталинок определяет толщина их несущих конструкций – фундамента (как правило, ленточного с монолитной заливкой) и стен. У «номенклатурных» сталинок, возводимых для элиты, несущие конструкции были сложены более чем в два с половиной кирпича, в малоэтажных послевоенных сталинках дополнительно применялись шлакоблоки. Сегодня у большинства сталинок – железнобетонные усиленные перекрытия. Всё это, при надлежащем уходе, обеспечивает хороший запас эксплуатационного ресурса – если за зданием хорошо смотрели, то срок его службы может продлиться еще на 40-60 лет сверх норматива. Гораздо менее долговечны коммуникации в сталинках – где-то системы отопления, водоснабжения и электроснабжения все ещё отражают реалии середины ХХ века и мощности, заложенной с запасом на момент строительства, уже катастрофически не хватает.
Установленный срок эксплуатации панельных хрущевок, массово возводимых в 1950-1970-х годах, составляет всего 50 лет и у части зданий уже давно истёк – по нормативам, их должны были начать сносить уже в 2005 году. В Москве программа сноса ветхих панельных пятиэтажек, построенных в 1959-1966 годах, была запущена в 2011 году. К весне 2020 года было снесено более 1600 домов серий К-7, II-32 , II-35, 1МГ-300, 1605-АМ, которые на официальном языке чиновников относятся к «первому периоду индустриального домостроения». Как сообщается на сайте Комитета градостроительной политики и строительства города Москвы, «эти дома отличались тонкими наружными стенами с недостаточными теплозащитными свойствами. Технологии, использованные при строительстве таких зданий, не позволяют их реконструировать».
У кирпичных хрущёвок нормативный срок эксплуатации изначально был в два раза больше и составлял 100 лет при условии, что вовремя проводятся все капитальные ремонты. Если вы решили покупать квартиру в таком доме, то все-таки узнайте год его постройки – вполне может оказаться, что такой пятиэтажке осталось спокойно стоять меньше десяти лет.
Какие мы знаем дома: «царский, сталинский, панельный, кирпичный, блочный, монолитный». Я не маркетолог и по этому не буду разбирать "риэлторские штучки" и их классификацию современного жилья, надеюсь она Вам и так понятна. Обойдусь здесь простым перечислением: эконом-, комфорт-, бизнес- и элит-класс. Ликвидными, в нашем случае, будут только два последних сегмента жилья: бизнес- и элит-класс.
А Вы знаете, что «сталинские» дома тоже бывают "блочными"? Да, это шлакоблочные дома с неоштукатуренным силикатным кирпичом в облицовке наружных стен. И среди всех типов «сталинских» домов они по праву считаются лучшими. Почему? Потому, что это уже состоявшийся, т.е. устоявшийся более 60 лет тому назад так называемый «сталинский монолит». Есть сталинские дома с деревянными перекрытиями. Их еще немцы пленные после войны в Москве строили. Это самый низовой сегмент в «сталинщине». За то, с шумоизоляцией и с приточно-вытяжной вентиляцией в таких домах все в порядке: в них тепло зимой и прохладно летом. Есть и «сталинский середнячок» - кирпичные дома по типовым и индивидуальным проектам.
А панели? Здесь думаете проще разобраться, чем в «сталинке»? Нисколько. Давайте посмотрим на панели. Их начали применять в строительстве жилья аж с 1948 года, а массово применять в строительстве Москвы стали в период правления Никиты Сергеевича Хрущева, т.е. в конце 50-х в 60-е годы и используют в строительстве по сей день. Но панели эти совсем другие, отличные от «сталинского времени» качества. Да-да, в зависимости от года строительства дома, панель панели рознь и служат они абсолютно по разному.
А если учесть, что только в 1970 году был принят Единый каталог строительных деталей, на основе которого в дальнейшем разрабатывались типовые проекты, то видя разнообразие московских домов можно себе представить, как разношерстно было это строительство, сколько различных серий из различных материалов с различными сроками службы было построено, как в «сталинское», так и в «хрущевское» и в «постхрущевское» время.
Как же нам разобраться во всем этом многообразии? А очень просто. Основным критерием здесь является срок службы дома.
Если говорить «грубо», то срок службы панельных тонкостенных «хрущевок» 1955-1970 годов (пресловутые 5-ти этажки) составляет порядка 50 лет, а многоэтажных блочных и крупнопанельных домов 1965-1980 годов (9-16 этажки) - 100 лет. Но это грубо.
Представьте себе «панельку», построенную в 1964 году. Но, ведь сегодня на дворе уже 2014 год. А это значит, что прошло 50 лет и срок службы этого дома закончился. Да, дом, конечно, еще постоит, но полезные свойства материалов из которых он был сделан с годами частично утрачены. Понятно, что и раньше панель не держала тепло, в ней было шумно. Но сейчас, по прошествии срока службы, в доме стало еще более шумно, более холодно и появилась сырость, пришел грибок, а летом в жару дом нагревается так, что даже при открытых целый день окнах и выключенной плите, дышать невыносимо. И, что еще печальней, то что с каждым новым годом полезные свойства материалов из которых сделан дом будут стремительно исчезать, пока не исчезнут вовсе, вместе с этим архитектурным рудиментом.
Сегодня, заявляемый срок эксплуатации новых панельных домов составляет 50-70 лет, но, у некоторых серий, например, П-44, этот срок доходит до 100 лет, а у серии С-220 - до 150 лет. А каков срок службы этих домов на самом деле, покажет только время. Ведь и в советское время не все домостроительные комбинаты соблюдали технологию производства, а соотвественно, не все их изделия имели необходимый срок службы, о которых нам сообщают ГОСТы.
В общем виде, классификация жилых зданий зависит от материала из которого сделаны стены, фундамент и перекрытия. В зависимости от этого, срок службы жилых домов выглядит следующим образом:
Тип зданий | Фундаменты | Стены | Перекрытия | Срок службы, лет |
Особо капитальные | Каменные и бетонные | Кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные | Железобетонные | 150 |
Обыкновенные | Каменные и бетонные | Кирпичные и крупноблочные | Железобетонные или смешанные | 120 |
Каменные, облегченные | Каменные и бетонные | Облегченные из кирпича, шлакоблоков и ракушечника | Деревянные или железобетонные | 120 |
Деревянные, смешанные, сырцовые | Ленточные бутовые | Деревянные, смешанные | Деревянные | 50 |
Сборно-щитовые, каркасные глинобитные, саманные и фахверковые | На деревянных “ступенях” или бутовых столбах | Каркасные глинобитные | Деревянные | 30 |
Каркасно-камышитовые | На деревянных “ступенях” или на бутовых столбах | Каркасные глинобитные | Деревянные | 15 |
И хотя всем понятно, что кирпичные дома лучше чем панельные, а монолитные лучше кирпичных, но несмотря на это, о каждом конкретном доме необходимо узнавать:
При этом, сведения о капитальном ремонте дома не менее ценны, чем вся остальная информация о нем. Поскольку, вовремя проведенный капитальный ремонт значительно продлевает срок службы дома.
И чем больше остался срок службы у дома, квартиру в котором Вы хотите купить, тем выше будет ликвидность Вашей квартиры на рынке.
Возведение домов из строительных панелей, позволяет поставлять на рынок недвижимости недорогое жилье в кратчайшие сроки. Первым панельным домом, построенным на территории России, является четырех этажный дом на 5-й улице Соколиной Горы города Москвы, воздвигнутый в 1948-м г. Пиком массовой застройки панельными многоэтажками является период: 1960–1980 годы.
Техническими нормами определены стандарты, по которым постройки различного назначения должны прослужить не меньше указанного количества лет. Уже на стадии проектирования многоквартирного дома, закладываются требования к материалам и конструкциям, позволяющим обеспечить заявленные нормы.
Сегодня все чаще поднимается вопрос о состоянии большого количества жилых домов, срок эксплуатации которых уже вышел или подходит к нему.
Важно! Это лишь ориентировочные оценки жилых зданий, в реальности долговечность дома рассчитывается исходя из качества материалов и регулярности проводимого ремонта.
Сколько прослужат отдельные составляющие здания зависит от материалов и качества изготовления:
На рынке Московских новостроек доля «панели» составляет не более 5%. Сегодня основную часть данного рынка занимают дома монолиты, которые отличаются более высокими теплотехническими показателями и эксплуатационным периодом (120-140 лет). Однако на рынке вторичного жилья, доля квартир в «» составляет около 46%. Правительство, совместно с другими органами власти уже не первый год разрабатывает целый комплекс программ по продлению сроков службы панельных зданий. Сейчас рассчитывать на то что ваша хрущевка не будет разрушена из-за ветхости, не приходится. Причина банальна — нехватка средств в местных бюджетах.
Существует два характерных фактора влияющих на продолжительность жизни зданий:
Определяется согласно действующим нормативам. За последнее десятилетие жилищный фонд России уже вошел в полосу стремительного износа, и если в ближайшее время не будет принято кардинальных решений данной проблемы, это приведет к одновременному разрушению целого ряда жилых комплексов в Москве. Сколько аварийных зданий по всей стране — неизвестно.
К основным проблемам панельного жилищного фонда относятся:
Помимо физического, существует такое понятие как моральный износ здания, который возникает из-за технического развития в обществе и определяется как несоответствие современным требованиям комфортабельности и благоустройства.
Признаки морального устаревания здания:
Это интересно! С 2016 г. мэрия Москвы наложила запрет на строительство панельных домов старых серий, однако некоторые девелоперы нынешних новостроек успели начать возводить свои проекты с использованием устаревших серий в тот момент, когда они еще были разрешены.
Относительно новые многоэтажные панельные дома имеют срок службы до 70 лет. Серии новостроек с аббревиатурой «П 44», рассчитаны на период до 100 лет. Существует серия «С 220», конструкции домов которой собраны из панелей, с наружной кладкой из кирпича, внешний вид таких зданий подобен монолитно-кирпичным . Таким домам специалисты отводят около 150 лет, нормативного срока эксплуатации. На рынке жилья варианты квартир в панельках данных серий найти практически невозможно.
Обследование дома проходит в 3 этапа.
Подготовка:
Визуальный (предварительный) осмотр:
Детальное (инструментальное) обследование:
Последовательность обследования панельных конструкций:
В зависимости от количества дефектов и степени износа, техническое состояние годности строительных конструкций оценивается по следующим критериям:
Важно знать! Внеплановый осмотр здания проводится при оценке разрушений после стихийного бедствия, обрушения части дома при нарушении целостности конструкции в результате перепланировки, либо взрыва бытового газа, а также при массовых жалобах жильцов на техническое состояние и т.д. В первую очередь обследуются наиболее поврежденные части дома, для своевременного принятия решений по устранению дефектов которые угрожают человеческой жизни.
Признать строение аварийным полноправна лишь специальная комиссия, привлечение которой инициируется органом исполнительной власти. Независимый специалист с правом голоса, при необходимости может быть задействован в рамках данной комиссии.
Нормативный срок эксплуатации сооружения – это время, в течение которого экономически целесообразна его эксплуатация. Как правило, к окончанию этого периода основные элементы не теряют своей надёжности, и могут эксплуатироваться ещё какое-то время. Во время эксплуатационного периода в здании периодически проводят плановые ремонты по результатам диагностики состояния его конструктивных составляющих, а иногда и аварийные ремонты некоторых элементов.
Разрушают дом внешние климатические факторы – атмосферные осадки, перепады температур, циклы заморозки – оттайки влаги в трещинах, окислительные процессы. Если вовремя проводить плановые работы, то время жизни постройки можно продлить вдвое.
Долговечность конструкций изменяется в значительных пределах, зависящих от материала, из которого изготовлены:
Для жилых домов советского периода сроки эксплуатации составляют:
Для жилых домов постсоветского периода:
Очень важно своевременно проводить плановые ремонты. Невыполнение в установленный срок ремонта ведёт к интенсивному разрушению отдельных конструкций, и, как итог, всего здания.
Здания подразделяются на 6 групп исходя из материалов их элементов конструкции:
Срок службы коммуникаций
Электрические кабели и провода из меди могут эксплуатироваться без замены 40 лет, после чего из условий безопасной эксплуатации они должны быть заменены новыми. Алюминиевые должны обновляться в два раза чаще – через 20 лет.
Трубопроводам горячей воды и отопления отведён небольшой срок службы – всего 10 лет. Это обусловлено тяжёлыми условиями их эксплуатации: высокие температуры и перепады температур отрицательно влияют на металлические сплавы и чугун. По трубопроводам холодной воды норматив установлен 30 лет. В наши дни, отслужившие свой срок трубопроводы, меняются на трубы из композитных материалов, керамические и пластиковые, которые рассчитаны на гораздо больший срок эксплуатации.
Ничего нет вечного, и даже самые устойчивые к внешним воздействиям здания подвержены износу. Физический износ здания в целом устанавливается по износу отдельных его элементов визуально или приборным (инструментальным) способом путём проведения натурных испытаний и методами неразрушающего контроля. Помимо физического износа с течением времени, возникает также и моральный износ построек как внешнего фасада, так и внутренней планировки.
Это происходит как следствие технического прогресса и изменение образа мышления людей в соответствии с совершенствованием культурных традиций и современных дизайнерских решений. Признаками морального устаревания здания могут быть:
Степень износа рассчитывается и может быть:
Решения о сносе зданий в процессе застройки городов принимаются в отношении домов, износ которых более 70%. До принятия решения производится осмотр дома: общий – всего дома, частичный – отдельных элементов или систем дома, внеочередной – при появлении явных признаков разрушений или после стихийных бедствий, которые могли повлиять на конструкции помещения. Последовательность осмотра:
При срочном осмотре в первую очередь осматриваются аварийные элементы дома , чтобы принять оперативные меры по приведению их в безопасное состояние.
Осмотры проводятся комиссией, включающей всех специалистов по направлениям эксплуатации внутридомовых систем и представителей обслуживающей организации, местной администрации. При осмотрах рассчитывается и прогнозируется вероятный период жизни дома, который может не совпадать с нормативным.
Итоговыми документами являются акт осмотра установленной формы и акт технического состояния объекта. В резолютивной части документов приводится решение комиссии о необходимости проведения ремонта или ликвидации самого здания, или замене отдельных его элементов . В случае расхождения мнений членов комиссии решение принимается большинством голосов. На основании актов администрация планирует дальнейшие действия по обследованным объектам.
noks-kuhni.ru - Отделка и декор - Информационный сайт